L’articolo 9 del D.L. Sviluppo reintroduce il regime dell’imponibilità IVA nel settore edilizio.
L’intervento era molto atteso per gli operatori del settore che finalmente potranno locare e vendere unità immobiliari a destinazione abitativa senza applicare il regime di esenzione che determina l’indetraibilità dell’imposta specificamente pagata per la realizzazione delle abitazioni, nonché attiva il pro-rata di indetraibilità su tutti gli acquisti effettuati nel periodo.
In particolare, il nuovo numero 8), comma 1, dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 dispone ora l’imponibilità ad IVA delle locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione di:

  • fabbricati abitativi effettuati dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica;
  • alloggi sociali (cosiddetto housing sociale);
  • fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Si evidenzia che il regime di imponibilità IVA opera soltanto nel caso in cui il locatore effettui una specifica opzione nel contratto di locazione e, pertanto, si attendono indicazioni su come sia possibile effettuare l’opzione nei casi di contratti di locazione già in essere.
Inoltre, il nuovo numero 8-bis del medesimo articolo prevede che sono imponibili ad IVA le cessioni di unità immobiliari a destinazione abitativa effettuate dalle imprese costruttrici e da quelle “ristrutturatrici”, effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o del l’intervento, ovvero quelle effettuate dalle medesime imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Infine, con il nuovo numero 8-ter, si riconosce il regime della imponibilità per le cessioni di fabbricati strumentali a tutti gli operatori economici, poiché lo stesso regime è riconosciuto, oltre alle imprese che hanno realizzato la costruzione o il recupero e vendono nei cinque anni dall’ultimazione dei lavori, anche alle imprese cedenti che nel relativo atto abbiano espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Delle nuove disposizioni, purtroppo, non si potranno giovare quelle imprese che ricevono in permuta delle abitazioni per le proprie forniture e prestazioni effettuate nei confronti di imprese edili. (Il Sole 24 Ore del 16 giugno 2012, pag. 7, Giampaolo Giuliani )